認(rèn)真制定活動(dòng)方案有助于明確活動(dòng)的目標(biāo)和預(yù)期效果,促進(jìn)活動(dòng)的順利進(jìn)行,為了使活動(dòng)內(nèi)容更加精彩,我們需要將活動(dòng)方案制定好,下面是范文社小編為您分享的地產(chǎn)活動(dòng)方案策劃6篇,感謝您的參閱。
地產(chǎn)活動(dòng)方案策劃篇1
一、活動(dòng)目的
借助中秋節(jié)這個(gè)中國(guó)的傳統(tǒng)節(jié)日,組織xx小區(qū)的各位業(yè)主舉辦一些聯(lián)誼活動(dòng)來(lái)聯(lián)絡(luò)感情,一方面是為了加強(qiáng)我們開(kāi)發(fā)公司同業(yè)主間的相互交流和溝通,另一方面是為xx社區(qū)文化建設(shè)做好前期基礎(chǔ)工作。同時(shí),也可以充分樹(shù)立業(yè)主口碑的有效傳播資源,利用老客戶關(guān)系,積極傳播項(xiàng)目活動(dòng)信息,繼續(xù)推進(jìn)老帶新的活動(dòng),利用活動(dòng)促銷,集中解決滯銷產(chǎn)品。借助舉辦此次聯(lián)誼活動(dòng)的機(jī)會(huì),提升開(kāi)發(fā)商和xx項(xiàng)目的形象和口碑,也是向客戶很好詮釋xx品質(zhì)生活的有效手段。
二、活動(dòng)主題
中秋情意濃,xx獻(xiàn)真情——xx秋業(yè)主聯(lián)誼會(huì)。
三、活動(dòng)時(shí)間
20xx年9月20日晚上17:30——21:00。
四、活動(dòng)地點(diǎn)
xx新售樓部廣場(chǎng)
五、參加人員
1、新城住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo);
2、xx公司領(lǐng)導(dǎo);
3、xx項(xiàng)目組人員、xx業(yè)主以及周邊居民人員等。
六、活動(dòng)內(nèi)容
1、中秋晚會(huì)
安排一臺(tái)答謝業(yè)主客戶中秋文藝演出,節(jié)目時(shí)長(zhǎng)為2小時(shí),節(jié)目?jī)?nèi)容包括歌曲、舞蹈、變臉、反串、魔術(shù)等,中間穿插業(yè)主抽獎(jiǎng),晚會(huì)尾聲安排品嘗直徑1米巨型月餅。
2、業(yè)主抽獎(jiǎng)
凡在xx購(gòu)買房屋的客戶(以交納大定為準(zhǔn))均可參加中秋抽獎(jiǎng),憑中秋業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)邀請(qǐng)函參加抽獎(jiǎng)。
獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置:
一等獎(jiǎng)(1名):全自動(dòng)洗衣機(jī)(價(jià)值1000元);
二等獎(jiǎng)(2名):微波爐(價(jià)值500元);
三等獎(jiǎng)(3名):豆?jié){機(jī)/榨汁機(jī)(價(jià)值300元);
紀(jì)念獎(jiǎng)(10名):電飯煲(價(jià)值100元)。
抽獎(jiǎng)流程:
(1)客戶直接在《邀請(qǐng)函》上填寫(xiě)個(gè)人信息,憑《邀請(qǐng)函》出席演出活動(dòng),并將副券投入現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)箱;
(2)抽獎(jiǎng)順序?yàn)橄瘸榧o(jì)念獎(jiǎng),其次三等獎(jiǎng),以此類推,由主持人在節(jié)目中穿插進(jìn)行,抽獎(jiǎng)人員從觀眾中隨機(jī)挑選;
(3)中獎(jiǎng)客戶憑個(gè)人身份證、邀請(qǐng)函正券可當(dāng)場(chǎng)到售樓部工作人員處辦理領(lǐng)獎(jiǎng)手續(xù),現(xiàn)場(chǎng)未領(lǐng)獎(jiǎng)的獎(jiǎng)品在售樓部保留有效期為一周,過(guò)期視為放棄領(lǐng)獎(jiǎng)。
3、猜謎游戲
活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置字謎,由來(lái)訪客戶和業(yè)主自由參加猜謎游戲,凡猜中謎底的客戶可到售樓部前臺(tái)工作人員處兌換禮品一份(禮品為抽紙和撲克)。(詳見(jiàn)方案)
七、活動(dòng)流程
1、17:30:來(lái)賓開(kāi)始簽到、參觀售樓部,參加猜謎游戲;
2、18:20:來(lái)賓到貴賓區(qū)就座;
3、18:25:主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始,介紹與會(huì)佳賓;
4、18:27:政府領(lǐng)導(dǎo)講話(3分鐘);
4、18:30:公司領(lǐng)導(dǎo)講話(3分鐘);
5、18:35:中秋晚會(huì)演出(約2小時(shí)),中間穿插業(yè)主抽獎(jiǎng)活動(dòng);
6、20:40:晚會(huì)結(jié)束。
八、會(huì)場(chǎng)布置
售樓部廣場(chǎng)廣場(chǎng)彩虹拱門1個(gè)、氣柱2個(gè)、墻體條幅(豎)若干條,演出舞臺(tái)一個(gè)及燈光、音響、無(wú)線話筒等道具一組,現(xiàn)場(chǎng)擺放露天塑料座椅。從大門到財(cái)政局,沿著綠化帶兩側(cè),均勻布置彩旗。
售樓部貴賓區(qū)、洽談區(qū),以及演出現(xiàn)場(chǎng)前排貴賓座席,安排月餅、糖果、瓜子、純凈水等節(jié)日食品。
九、推廣配合
1、短信:50000條(主要面向手機(jī)高端客戶)。9月20日至9月22日發(fā)送(成交客戶短信提前發(fā)送)。
2、單頁(yè):20000份,大8k,150克雙膠紙。9月20日至9月22日派發(fā)。
3、邀請(qǐng)函:800份。9月18日開(kāi)始向客戶發(fā)放。
4、電視流字:9月20日至9月22日播出。
5、單頁(yè)和邀請(qǐng)函須在9月16日開(kāi)始印刷,9月17日交付使用。
十、人員安排
總策劃及現(xiàn)場(chǎng)指揮:xx;
物品采購(gòu)、演出洽談:xx、xx;
手續(xù)辦理、政府協(xié)調(diào):xx;
客戶通知、邀請(qǐng)函發(fā)放、獎(jiǎng)品兌換:xx;
現(xiàn)場(chǎng)布置:xx,工程部、物業(yè)部同事配合;
現(xiàn)場(chǎng)客戶接待:xx,全體銷售人員;
秩序維護(hù):xx,公司其他部門同事配合(具體分工另行安排)。
地產(chǎn)活動(dòng)方案策劃篇2
名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售達(dá)到“更上一層樓“的目的,特決定舉辦中秋晚會(huì)。現(xiàn)對(duì)本次中秋晚會(huì)實(shí)施方案詳述如下:
一、活動(dòng)時(shí)間
20xx年9月12日(中秋節(jié))18:00—21:00
二、活動(dòng)地點(diǎn)
名城中心廣場(chǎng)
三、活動(dòng)主題
望月
主題釋義:該主題將開(kāi)發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來(lái),同時(shí)渲染出一種家的溫馨氛圍,暗喻進(jìn)入就是回到了家。
四、活動(dòng)目的
1、為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺(tái)
2、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤(pán)
3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體
五、活動(dòng)預(yù)計(jì)參與人數(shù)
中秋晚會(huì):600人
中秋酒會(huì):400人
合計(jì):1000人
六、活動(dòng)宣傳語(yǔ)
“今晚回家吃飯嗎?“
活動(dòng)宣傳語(yǔ)釋義:中秋佳節(jié)作為中國(guó)一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日,有道是:“每逢佳節(jié)倍思親”,佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候,故活動(dòng)宣傳語(yǔ)以一種親人的問(wèn)詢來(lái)觸發(fā)本次活動(dòng),這句話也更能引起大眾的共鳴,同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺(jué)。
七、活動(dòng)方案及創(chuàng)意構(gòu)思
l活動(dòng)前的推廣措施:
1、在本次活動(dòng)中推出當(dāng)日購(gòu)房可享受9.18折的優(yōu)惠促銷活動(dòng)(注:可根據(jù)開(kāi)發(fā)商情況酌情制定一些限制條件);
2、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫若干;
3、制作“名城”字樣的中秋印入場(chǎng)卷(造型可參考月餅造型);
以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)到強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開(kāi)發(fā)商人性化的經(jīng)營(yíng)理念。
中秋晚會(huì)
為達(dá)到更佳的宣傳效果和更廣泛的認(rèn)知,本次活動(dòng)擬將晚會(huì)分為兩部分:晚會(huì)部分和酒會(huì)部分,并通過(guò)一些活動(dòng)和環(huán)節(jié)將兩部分有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。
晚會(huì)內(nèi)容:
晚會(huì)以突出家的氛圍和格調(diào)為主,詮釋中秋的內(nèi)涵和底蘊(yùn),弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化,觸發(fā)所有與會(huì)者的共鳴,并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會(huì)當(dāng)中,使所有與會(huì)者真正體會(huì)到家的溫馨情懷。
晚會(huì)進(jìn)行當(dāng)中由集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為地產(chǎn)第1000位業(yè)主授予榮譽(yù)員工稱號(hào)(注:具體數(shù)字可根據(jù)開(kāi)發(fā)商具體情況定,既可以是整數(shù)位,也可以是第815位、第918位等與中秋有關(guān)聯(lián)的數(shù)字位)。
現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)環(huán)節(jié):
1、現(xiàn)場(chǎng)制作月餅
由聘請(qǐng)的廚師現(xiàn)場(chǎng)演示月餅的制作工藝和流程,由互動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地操作,并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。
該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍,尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主,他們很難幫助家里做什么,以這種方式表達(dá)他們的歉意,可以更深刻的讓他們體會(huì)到操持一個(gè)家的不易。
2、現(xiàn)場(chǎng)征集有關(guān)中秋的詩(shī)詞歌賦
由主持人向現(xiàn)場(chǎng)觀眾征集有關(guān)中秋的各種形式作品(例如:歌曲、詩(shī)詞等)送與他們想送的人,贈(zèng)送形式既可以是現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)歌,也可以當(dāng)場(chǎng)揮毫潑墨,也可以吟誦給他們的親人聽(tīng)(看)。
該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關(guān)中秋的作品中大多以中秋寄情來(lái)抒發(fā)一種對(duì)家和親人的思念之情,其目的是可以更加強(qiáng)化家的感覺(jué)和氛圍,體現(xiàn)以詩(shī)詠情、以詞吟情、以歌頌情的`一種格調(diào)。
3、月餅的味道家的味道
由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)品嘗月餅,月餅分為酸、甜、苦及特殊月餅幾種。吃到酸的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事;吃到甜的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事;吃到苦的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當(dāng)場(chǎng)獲得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金或物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)。
本環(huán)節(jié)主要是讓參與者能夠和與會(huì)者去分享他們生活當(dāng)中的各種滋味,進(jìn)而達(dá)到共鳴!
4、詞語(yǔ)置換
由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)朗讀一篇文章,將文章中的“中秋”置換成“”,將“”置換成“中秋”。無(wú)錯(cuò)誤的參與者將得到開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),讀錯(cuò)者將受到一定的懲罰。
本環(huán)節(jié)以?shī)蕵?lè)為主,同時(shí)起到宣傳公司品牌形象的目的。
地產(chǎn)活動(dòng)方案策劃篇3
活動(dòng)日期:
20xx年4月8日——20xx年5月1日
活動(dòng)主題:
購(gòu)房xx五一送旅游
活動(dòng)目的和意義:
1、這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游,所以做一些戶外活動(dòng)也比較符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時(shí),三天的假期,不少人沒(méi)想好去哪里、做什么,這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng),或者是給點(diǎn)小恩小惠,送點(diǎn)小禮品,很容易吸引客戶到售樓部來(lái)。所以,節(jié)日的促銷活動(dòng)不可少,小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法。另外,節(jié)日促銷,是做情感營(yíng)銷的好時(shí)機(jī),這個(gè)時(shí)候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游,會(huì)很自然,容易贏得客戶的好感,宣揚(yáng)本項(xiàng)目,擴(kuò)大影響力度,得到口碑效應(yīng)。
2、利用五一旅游活動(dòng),升華情感營(yíng)銷,情感營(yíng)銷就是人與人之間的關(guān)心,真情的流露,并沒(méi)有以產(chǎn)品銷售為目的而最終達(dá)到銷售產(chǎn)品的目的的營(yíng)銷。情感營(yíng)銷是一種以銷售人員受人歡迎的人格魅力以及對(duì)未來(lái)消費(fèi)習(xí)慣的把握上來(lái)影響自己身邊的人,以自身來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)的一種營(yíng)銷方式。情感營(yíng)銷相似于溝通營(yíng)銷,也相似與口碑營(yíng)銷,我認(rèn)為情感營(yíng)銷是溝通營(yíng)銷與口碑營(yíng)銷的共同體,是兩者的結(jié)合,合二為一。情感營(yíng)銷是以后營(yíng)銷學(xué)的大勢(shì)所趨。
3、抓住五一假期時(shí)間,來(lái)訪客戶即贈(zèng)送小禮品,老客戶介紹新客戶送物業(yè)費(fèi),成交客戶參加五一旅游活動(dòng),烘托案場(chǎng)促進(jìn)銷活動(dòng)。
4、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤(pán)抽獎(jiǎng)活動(dòng),給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎(jiǎng),不斷提升我們案場(chǎng)人氣,情感營(yíng)銷加上sp配合、假客戶等,促使客戶快速成交。
五一旅游活動(dòng)路線:供參考(一日游不含午餐二日游是全含)
1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人
2、六羊山一日游128元/人
3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388
4、云臺(tái)山二日游398元
5、萬(wàn)仙山+郭亮村二日游298
以上就是差異網(wǎng)為大家整理的8篇《房地產(chǎn)活動(dòng)策劃方案》,希望對(duì)您的寫(xiě)作有所幫助,更多范文樣本、模板格式盡在差異網(wǎng)。
地產(chǎn)活動(dòng)方案策劃篇4
一、營(yíng)銷概況:
房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念,與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,不同于買件衣服那樣隨心所欲,這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高,耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定,而且反彈心理很強(qiáng),稍有不稱心就會(huì)改變主意,買主思考的問(wèn)題,內(nèi)容豐富,錯(cuò)綜復(fù)雜,既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境,樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣,難度大,負(fù)荷重,企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效,并非輕而易舉、彈指一揮間,必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念:
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,必須在創(chuàng)意理念上形成:
1、具有高度的自信野心;
2、富于競(jìng)爭(zhēng),且樂(lè)此不倦;
3、頭腦敏銳,不拘傳統(tǒng);
4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;
5、注重歷史,尊重現(xiàn)實(shí),睽重未來(lái)。
三、構(gòu)思框架:
1)以塑造形象為主,渲染品味和意念;
2)展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì);
3)體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活;
4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰(zhàn)流程:
1、形象定位:
對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn),處處顧及住戶需要,大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿,力爭(zhēng)完美。
好東西總有不同之處,因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質(zhì)不同,發(fā)展商信譽(yù)不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車位數(shù)量不同,小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。
2、主要賣點(diǎn):
對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究,概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成:
1)地理位置;
2)樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu);
3)樓盤(pán)做工用料;
4)戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì),這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖:
根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高,因?yàn)闃潜P(pán)的銷售,需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象,無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明,精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點(diǎn):
1)闡述樓盤(pán)的位置;
2)闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源;
3)闡述樓盤(pán)交通條件;
4)闡述樓盤(pán)人口密度情況;
5)闡述樓盤(pán)的升值潛力;
6)闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù);
7)闡述樓盤(pán)的背景;
8)闡述樓盤(pán)的舒適溫馨;
9)闡述樓盤(pán)的實(shí)用率;
10)闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃;
11)闡述樓盤(pán)的品質(zhì);
12)闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義;
13)闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分:
對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為,應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段:
第一階段(預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。
第二階段(首期交樓至二期完工):此階段以品牌維持為目的,穩(wěn)固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。
第三階段(二期工程交樓至整體竣工):此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑,可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷售,完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。
總體上看,樓盤(pán)全程廣告投入曲線呈馬鞍形,這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然,每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布,應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
6、廣告表現(xiàn):
在樓盤(pán)預(yù)售及正式展銷前,應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周,更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開(kāi)幕式當(dāng)天隆重揭幕,讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí),樂(lè)隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè)曲,嘉賓云集,參觀人流穿梭樣板之間,驚羨之辭不絕于耳。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主,配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。
7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排:
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行,廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位,具體內(nèi)容大致如下:
①樓盤(pán)效果圖。
②樓盤(pán)售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。
③售樓宣傳冊(cè)和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。
④工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。
⑤展銷場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫(huà)和橫幅的設(shè)計(jì)制作。
⑥展銷場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作。
⑦展板(兩套,每套12張)的設(shè)計(jì)、制作和擺放。
⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。
⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。
⑩圍繞展示會(huì)其它促銷宣傳用品。
五、勾勒賣點(diǎn)途徑。
1、確立行銷要求:
樓盤(pán)行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次,繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤(pán)產(chǎn)品的價(jià)值,進(jìn)而滿足購(gòu)屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤(pán)在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展,才能在市場(chǎng)上造成影響,成為大眾爭(zhēng)先搶購(gòu)的產(chǎn)品,下列幾點(diǎn)是營(yíng)銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。
①時(shí)代性:具有前瞻性的行銷觀念,符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。
②生活性:完全符合消費(fèi)者的生活需求,接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。
③安全性:各項(xiàng)設(shè)備充實(shí),設(shè)施完善,以強(qiáng)化生活安定性。
④方便性:交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。
⑤舒適性:現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間,具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。
⑥選擇性:多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。
⑦自由性:使生活、休閑、購(gòu)物緊密結(jié)合。
2、進(jìn)行消費(fèi)者背景分析:
①選購(gòu)本樓盤(pán)的動(dòng)機(jī):
a、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤(pán)。
b、經(jīng)過(guò)比較競(jìng)爭(zhēng)后,認(rèn)同本樓盤(pán)的價(jià)位。
c、想在此地長(zhǎng)久居住者。
d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景,地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>
e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。
f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài),使其萌發(fā)購(gòu)買動(dòng)機(jī)。
②排斥本樓盤(pán)的.理由:
a、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。
b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤(pán)。
c、購(gòu)買個(gè)體者較少,對(duì)后市看空。
③購(gòu)買本樓盤(pán)的理由:
a、對(duì)本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。
b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。
3、設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作:
①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格,突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象,使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后,能肯定自己的品味和地位,而造成社會(huì)影響。
②強(qiáng)勢(shì)吸引廣大的自住型購(gòu)屋客戶,以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略,除了能吸引第一次購(gòu)屋需求,亦可引導(dǎo)第二次購(gòu)屋、換屋或投資客進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買。
③根據(jù)本區(qū)域的地理位置,塑造本樓盤(pán)的未來(lái)高價(jià)值及增值潛力。
④慎選現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí),銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂,換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠(chéng)懇的說(shuō)服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng),才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。
⑤銷售人員應(yīng)默契配合,充分準(zhǔn)備,以使客戶在整個(gè)銷售過(guò)程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠(chéng)實(shí)、坦誠(chéng)、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”,“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來(lái)買”的完善銷售體系。
六、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略:
1、引導(dǎo)期:
首先選搭大型戶外看板,以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇,引發(fā)其購(gòu)買欲
①工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化,搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要,制作樣品屋)。
②合約書(shū)、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。
③講習(xí)資料(material)編制完成。
④價(jià)格表完成。
⑤人員講習(xí)工作完成。
⑥刊登引導(dǎo)廣告。
⑦銷售人員進(jìn)駐。
注意事項(xiàng):
①對(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。
②現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時(shí)修正。
③定期由業(yè)務(wù)主管召開(kāi)銷售人員策劃會(huì),振奮士氣。
④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動(dòng)腦會(huì)議,對(duì)來(lái)人,來(lái)電及區(qū)域記錄表予以分析后,決定是否修正企劃策略。
⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施,如燈光照明亮度,冷氣空調(diào)位置及冷暖度,簽約場(chǎng)所氣氛,屋頂防雨措施,展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。
⑥主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能,控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型,出入口及過(guò)道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過(guò)。
2、公開(kāi)期及強(qiáng)銷期:
公開(kāi)期(引導(dǎo)期之后7—15天)及強(qiáng)銷期(公開(kāi)后第7天起)。
(1)正式公開(kāi)推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳,聚集人潮,并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力,促成訂購(gòu),另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩,提高客戶購(gòu)買信心。
(2)每日下班前25分鐘,現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填之資料(material)填好繳回,由業(yè)務(wù)主管加以審查,于隔日交還每位銷售人員,并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。
(3)每周周一由業(yè)務(wù)部,企劃部舉行策劃會(huì)議,講述本周廣告(20xx年母親節(jié)活動(dòng)策劃方案)媒體策略、促銷活動(dòng)(sp)項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果,擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。
(4)擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表,排定督報(bào)人員表及(sp)活動(dòng)人員編制調(diào)度表。
(5)于sp活動(dòng)前3天,選定協(xié)助銷售人員及假客戶等,并預(yù)先安排講習(xí)或演練。
(6)若于周六、周日或節(jié)日sp活動(dòng),則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí),使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。
(7)每逢周六、周日或節(jié)目sp活動(dòng)期間,善用3—5組假客戶,應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng),每成交一戶,便由主控臺(tái)主管播板,隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌,外區(qū)人員燃放鞭炮,現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙,使現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。
(8)周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開(kāi)業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì),對(duì)本日來(lái)人來(lái)電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。
(9)實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法,每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù),并于每周一作統(tǒng)計(jì),完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金,以資鼓勵(lì)。
(10)隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期,若有未依訂單上注明日期前來(lái)辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者,立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。
(11)客戶來(lái)工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽定或來(lái)電詢購(gòu),要求其留下姓名,聯(lián)系電話,以便于休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶,并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果,檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。
(12)每逢周日,節(jié)日或sp期間,公司為配合銷售,應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)做假洽訂(電話線若為兩條,則輪流打)以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。
3、持續(xù)期(最后沖刺階段):
(1)正式公開(kāi)強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后,客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺,銷售人員應(yīng)配合廣告,重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。
(2)利用已購(gòu)客戶介紹客戶,使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之:若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。
(3)回頭客戶積極把握,其成交機(jī)會(huì)極大。
(4)退訂戶仍再追蹤,實(shí)際了解問(wèn)題所在。
(5)銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴,故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案,房地產(chǎn)營(yíng)銷將會(huì)立竿見(jiàn)影,成就頗豐。
地產(chǎn)活動(dòng)方案策劃篇5
一、活動(dòng)背景:
隨著圣誕節(jié)的關(guān)注度在國(guó)人眼中的分量越來(lái)越重,結(jié)合圣誕節(jié)舉辦的各種活動(dòng),成為重要的活動(dòng)營(yíng)銷及商家促銷的重要節(jié)點(diǎn)。
二、活動(dòng)目的:
以尋寶活動(dòng)的開(kāi)展,加強(qiáng)項(xiàng)目業(yè)主對(duì)樓盤(pán)的心理認(rèn)同以及xx網(wǎng)網(wǎng)友的能動(dòng)性,做到項(xiàng)目和xx網(wǎng)品牌的宣傳。xx網(wǎng)需作全方位得活動(dòng)報(bào)道,打造網(wǎng)絡(luò)口碑及優(yōu)質(zhì)社會(huì)輿論。
三、活動(dòng)開(kāi)展明細(xì):
活動(dòng)形式:參與活動(dòng)人員在限定的時(shí)間內(nèi)通過(guò)尋找事先隱藏于活動(dòng)場(chǎng)地內(nèi)的特殊標(biāo)符,如:圣誕快樂(lè) 四個(gè)字。集齊為一等獎(jiǎng),任意三個(gè)字為二等獎(jiǎng),任意兩個(gè)字為三等獎(jiǎng),一個(gè)字為紀(jì)念獎(jiǎng),憑找到的字符領(lǐng)取獎(jiǎng)品。另設(shè)參與獎(jiǎng)若干。
活動(dòng)對(duì)象:xx網(wǎng)網(wǎng)友、樓盤(pán)購(gòu)房房業(yè)主或意向購(gòu)房者
活動(dòng)時(shí)間:12月25日下午14:00―16:30
獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置:一等獎(jiǎng)2名:價(jià)值300元物品;二等獎(jiǎng)3名:價(jià)值100元物品;三等獎(jiǎng)5名:價(jià)值50元物品,紀(jì)念獎(jiǎng)40名(暫定),價(jià)值20元小物品。凡是參與獎(jiǎng)若干,贈(zèng)送小禮品紀(jì)念。 暫定參加人數(shù)80人
費(fèi)用預(yù)算
一二三等獎(jiǎng):1150元
紀(jì)念獎(jiǎng): 800元
小禮品獎(jiǎng):50元+小禮品費(fèi)用
總金額:20xx元+小禮品費(fèi)用
四、活動(dòng)報(bào)名方式:
①售樓部報(bào)名,時(shí)間:12月20日-25日;
②xx網(wǎng)報(bào)名,時(shí)間:12月20日-25日。報(bào)名形式:電話報(bào)名、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名、網(wǎng)絡(luò)報(bào)名(需要xx網(wǎng)網(wǎng)友論壇跟帖)
五、活動(dòng)流程:
14:00之前 項(xiàng)目工作人員需要布置好現(xiàn)場(chǎng),劃好搜索區(qū)域,將特殊字符嚴(yán)密隱藏于劃定的區(qū)域內(nèi),注意:某一特定字符只可有兩張,因一等獎(jiǎng)為2名。另外,所有參與隱藏字符的工作人員嚴(yán)禁和活動(dòng)參與者接觸,以保證活動(dòng)公正公平。
14:00 到場(chǎng)參與人員核對(duì)身份信息并標(biāo)注號(hào)碼貼上肩貼;工作人員對(duì)項(xiàng)目簡(jiǎn)介及宣讀活動(dòng)規(guī)則;參與人員依照肩貼順序分為10人一組,每組給予3分鐘的時(shí)間,依照在限定的時(shí)間內(nèi)找到的字符現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放對(duì)應(yīng)的字符。
14:30 開(kāi)始第一輪圣誕節(jié)禮物大搜索。
14:50 第一輪獎(jiǎng)品發(fā)送,隨機(jī)采訪網(wǎng)友、業(yè)主之后,第二輪圣誕節(jié)禮物大搜索開(kāi)始。 15:10 第三輪開(kāi)始
15:30 中場(chǎng)休息,可以安排做些小游戲
15:50 第四輪開(kāi)始
16:10 第五輪開(kāi)始
16:30 最后一輪,發(fā)放獎(jiǎng)品,并由獲得大獎(jiǎng)的選手發(fā)表獲獎(jiǎng)宣言,宣布活動(dòng)圓滿結(jié)束。
六、xx網(wǎng)活動(dòng)新聞報(bào)道回饋:
1、xx網(wǎng)論壇首頁(yè)宣傳本次活動(dòng)的廣告、xx網(wǎng)負(fù)責(zé)招募網(wǎng)友參加本地活動(dòng)。
2、xx網(wǎng)網(wǎng)所有qq群宣傳炒作新聞。
3、xx網(wǎng)新聞稿件+論壇活動(dòng)報(bào)道及持續(xù)炒作。
4、活動(dòng)結(jié)束之后xx網(wǎng)網(wǎng)友需要寫(xiě)出對(duì)于此活動(dòng)的感想與認(rèn)知。
(具體事宜根據(jù)活動(dòng)場(chǎng)所而定)
地產(chǎn)活動(dòng)方案策劃篇6
一、 前言
就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則,以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得“滿堂紅”。
二、市場(chǎng)分析
1.1寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)分析
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房)中,寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此,購(gòu)買(或租用)寫(xiě)字樓的。客戶群最理性,寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高,同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r,在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中,寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ),在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/m2。但伴隨著寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,寫(xiě)字樓的命運(yùn)也最為悲慘,以96年以后的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例,環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/m2跌到120-180元/m2,跌幅近60%,且空置率仍相當(dāng)高。寫(xiě)字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年,隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近,部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫,盡管大部分升幅幅度不大,但北京、上海的升幅都不低,北京的升幅更是達(dá)到40%。20xx年以后,隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn),國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓將有較大的需求,尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市,如武漢、成都、重慶等。因此,寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來(lái)越多。
1.2武漢寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析
要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng),首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì),位于中國(guó)中部軸線,長(zhǎng)江中游地帶,是全國(guó)重要的交通樞紐,素有“九省通衢”之稱,水、陸、空交通發(fā)達(dá),同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地,漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó),也輻射全國(guó),是一座多功能綜合性特大城市,商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。
武漢寫(xiě)字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū),高檔寫(xiě)字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ m2之間,租價(jià)基本在40-70元/ m2·月之間,,管理費(fèi)基本在10-15元/ m2·月之間,入住狀況則兩極分化,以招銀大廈、建銀大廈等十座寫(xiě)字樓為例,招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等五座寫(xiě)字樓入住率在90%左右,建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在40%以下。
武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r,在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命,注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力,也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢,武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。
2、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
2.1同質(zhì)同檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(見(jiàn)附表1)
因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大、檔次高,因此,其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫(xiě)字樓的客源,故全面分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。
2.2武昌區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析
在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈,中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25%,而亞貿(mào)廣場(chǎng)b座入住率達(dá)100%,江天大廈入住率為80%,以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力,中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。因此,中商廣場(chǎng)面臨著原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力,其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。
亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
名稱:亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)
地點(diǎn):武昌區(qū)武珞路628號(hào)
開(kāi)發(fā)商:亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司
總占地面積:12000 m2
總建筑面積:120000 m2,其中a座建面36000 m2
規(guī)劃:由a、b二幢塔樓和裙樓連體而成
層高:a座28層 b座32層
功能:底樓—美食城、肯德基、停車場(chǎng)
一樓—五樓為商場(chǎng)
a座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館,現(xiàn)定位為寫(xiě)字樓
a座18-28層為高檔寫(xiě)字樓
b座為高檔寫(xiě)字樓
租售方式:出售、出租、以租代售三種形式
售價(jià):均價(jià)4800元/m2,整體購(gòu)買還有優(yōu)惠,并有一定的投
資優(yōu)惠政策
租價(jià):均價(jià)70元/m2,大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租,其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)買方式的采用的策略)
以租代售:120元/ m2·月,五年期滿,產(chǎn)權(quán)歸客戶,但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不會(huì)多,以100m2面積計(jì)算,首期付出了20%的款項(xiàng)后,五年共付70萬(wàn)元,而采用按揭形式購(gòu)買僅需480000元,相當(dāng)于五年分期的70%)
管理費(fèi):5.5元/ m2·月
入住率:b座100% a座尚未入住
配套:具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施,具體為裙
樓大型商場(chǎng)(全市第四),200泊位停車場(chǎng)、新加坡美
食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡
球館、美發(fā)美容中心等。
實(shí)用率:69%
外立面裝飾:裙樓玻璃幕墻,塔樓以白色條磚為主,配淺 藍(lán)色玻璃
內(nèi)部設(shè)施:中央空調(diào)、idd電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、a
座共6部電梯
內(nèi)部裝修:寫(xiě)字樓無(wú)天花、水泥地面
優(yōu)惠政策:
三、 項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目理解
項(xiàng)目名稱:中商廣場(chǎng)
地點(diǎn):武昌區(qū)中南路
占地面積:6700m2
建筑面積:
規(guī)劃:由a、b二幢角筒式主樓和裙樓連體而成
樓高:180米
樓層:a座49層 b座38層(均含地下二層)
功能:地下一、二層為停車場(chǎng)
地上1-6層為購(gòu)物中心
地上7-9層為飲食娛樂(lè)、休閑、健身中心
地上10-49層為寫(xiě)字樓
實(shí)用率:62%
室內(nèi)交通:寫(xiě)字樓11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯,2部
專用消防電梯,另設(shè)步梯通道3條,寬1.2 米
室外交通:46條公交線路在此設(shè)站,緊鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站、武昌
火車站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場(chǎng)均有直達(dá)車
智能化:中商廣場(chǎng)具備5a功能,即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(bas)、
自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(acs)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)
(fas)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(cas)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
(oas)
空調(diào)設(shè)施:美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng),另有新風(fēng)
增氧系統(tǒng)
消防設(shè)施:消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)
警閥,多層次消防安全保護(hù),主樓第10、23、36
層為防火、消煙、供氧、疏散避難層,并設(shè) 2部
直升全程消防專用電梯
供電設(shè)施:供配電房接收輸出兩回路10kv高壓變電,24小
時(shí)供電,另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組,以
供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)
停車場(chǎng):地下兩層共180多個(gè)泊車位,保安、監(jiān)控和收費(fèi)系
統(tǒng)由電腦控制,全天候服務(wù)
外裝飾:裙樓為鋁塑復(fù)合板,主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色
玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾
內(nèi)裝修:豪華大堂,高檔進(jìn)口石材貼面鋪地,公共走道采用
高檔石材鋪地,礦棉天花板吊頂,公共衛(wèi)生間全套
裝修。寫(xiě)字間均裝天花,地面鋪地毯
租售方式:可售、可租
售價(jià):均價(jià)7000元/m2
月租價(jià):35元/m2起,升高一層加1元/m2,均價(jià)約為55元/m2
開(kāi)發(fā)商:中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
物業(yè)管理:中江物業(yè)管理有限公司
物業(yè)顧問(wèn):香港屋宇物業(yè)管理有限公司
建筑商:武漢建工集團(tuán)
2、過(guò)往推廣策劃
2.1過(guò)往市場(chǎng)定位:5a智能大廈
2.2過(guò)往目標(biāo)客戶群定位:it行業(yè)
2.3過(guò)往銷售價(jià)格:7000元/m2
3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析
3.1中國(guó)年底加入世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫(xiě)字樓市道好轉(zhuǎn),本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓同樣受惠。
3.2 國(guó)家開(kāi)始西部大開(kāi)發(fā),武漢是通往所有西部開(kāi)發(fā)的中間點(diǎn),水、陸、空交通發(fā)達(dá),作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多,因此,伴隨西部開(kāi)發(fā)的不斷深入,武漢的寫(xiě)字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
3.3 中商廣場(chǎng)為武昌第一高樓,作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑,具備較強(qiáng)的吸客能力
3.4中商廣場(chǎng)為武漢上市公司中商集團(tuán)開(kāi)發(fā),中商具備品牌優(yōu)勢(shì),中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商廣場(chǎng)地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路,交通發(fā)達(dá),周邊
眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān),緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸,既是文教科技中心,又是武漢政治中心,尊貴之氣、
儒雅之風(fēng)油然而生,地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。
3.6中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺,即缺乏整體包裝,
又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策,在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì),充
分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源,對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝,制定靈活
優(yōu)惠的租售政策,通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介,軟件方面可塑性相當(dāng)大。
3.7中商廣場(chǎng)為5a智能型甲級(jí)寫(xiě)字樓,智能型是高檔寫(xiě)字樓的必
備功能和發(fā)展趨勢(shì),中商廣場(chǎng)具備作為智能型大廈的基本功能。
3.8 中商廣場(chǎng)租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整,從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)
手30%的率下降到20%左右,即從7000元/m2調(diào)整為5600
元/m2,價(jià)格漸趨合理,同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場(chǎng)、靈活應(yīng)變。
3.9 中商廣場(chǎng)內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指,寫(xiě)字間裝有天花,地面鋪設(shè)地毯,為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒(méi)有,進(jìn)一步拉近了與
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離,同時(shí)提高了樓盤(pán)的附加值。
3.10中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓,對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于
租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō),有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。
4、項(xiàng)目問(wèn)題及劣勢(shì)分析
4.1中國(guó)加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來(lái)越臨近,但尚未正式加入,
因此,外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面,尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日
4.2中商廣場(chǎng)雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì),但武昌區(qū)畢竟是文教
科研區(qū),真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此,縮小了客戶群的范圍。
4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),檔次雖略低,但以
其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源,中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高,雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理,但價(jià)格比較來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。
4.4中商廣場(chǎng)雖然為武昌第一高樓,但外立面缺乏現(xiàn)代感,作為
地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺(jué)是用落后的磁磚組成。因此,
要想樹(shù)立中商廣場(chǎng)領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。
4.5中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓,現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì),同時(shí)也有其不利的一面,“是騾子是馬”已清清楚楚,缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間,對(duì)愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間。
4.6中商廣場(chǎng)實(shí)用率僅為62%,為同區(qū)域最低,且配套設(shè)施不完善。
4.7中商廣場(chǎng)已作過(guò)宣傳推廣,盡管原因很多,但從業(yè)績(jī)來(lái)講,
應(yīng)視為不成功,因此,要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目,需付出雙倍的努力。
四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定
根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析,本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下:
1、市場(chǎng)形象定位
中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷的角度看,處于從零開(kāi)始的狀況,由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣,也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái),敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位,以下是敝司通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考:
項(xiàng)目形象定位為:武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈
原因:該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位
支持點(diǎn):
1、 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上,中南路為武昌的商務(wù)中
心和武漢金融一條街,也是武漢商務(wù)區(qū)之一,以此淡化人們
心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì),同時(shí)強(qiáng)化
位于武漢政治中心區(qū),這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性。
1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑,高度為180米,這是中商
廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn),即唯一性。
1.3中商廣場(chǎng)擁有5a級(jí)智能系統(tǒng),即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)
控及保安系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)
化系統(tǒng),是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處,即權(quán)威性。
2、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位
根據(jù)上述市場(chǎng)定位,我們可以看出,本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位,因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性,同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。
項(xiàng)目推廣定位:領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選
2.1理由:由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企
業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶
群體的特性,突出尊貴感。
2.2領(lǐng)袖風(fēng)范,表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位,
以樓盤(pán)第一高度、5a級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管
公司管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目
的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”,這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲
得他們的認(rèn)同,而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)
主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪。
3、目標(biāo)客戶群定位
3.1從企業(yè)性質(zhì)定位
境外跨國(guó)企業(yè),尤其是知名國(guó)際企業(yè)
國(guó)內(nèi)中大型國(guó)有企業(yè)
國(guó)內(nèi)有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)
3.2從企業(yè)類型定位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、it企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。
3.3從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位
對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了,需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);
現(xiàn)有租戶15%,即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買寫(xiě)字樓。不過(guò)要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購(gòu)買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);
投資客50%,要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。(具體方案在促銷策略里面詳述);
自用型買家35%,對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè),此方案較為吸引。
但首期款不能太重,貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略里面詳述)
4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位
4.1 售價(jià):均價(jià)5600元/m2,雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫(xiě)字樓最高
價(jià),但與寫(xiě)字樓質(zhì)素相比,此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受,
此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場(chǎng)的價(jià)格突破點(diǎn)
4.2租價(jià):起租35元/m2,層差1元/m2,即均租約55元/m2,
另管理費(fèi)12.5元/m2(含空調(diào)費(fèi))
五、項(xiàng)目包裝
1、 售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)
原則:體現(xiàn)中商廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格
體現(xiàn)一種大氣、豪氣
2、 中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)
3、 中商廣場(chǎng)大門前升旗設(shè)計(jì)(見(jiàn)附圖)
4、 更改樓名,作為商廈名稱中商在三大不足:一是不大氣,雖然中商是開(kāi)發(fā)公司中商集團(tuán)的簡(jiǎn)稱,但作為標(biāo)志性建筑,如用公司名稱,一般來(lái)講不會(huì)大氣,像廣州幾乎所有甲級(jí)寫(xiě)字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。因此,建議“中商廣場(chǎng)”改為“中南廣場(chǎng)”,理由除上述四點(diǎn)外,尚有三點(diǎn):一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)稱,與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上,中南路在武昌可以說(shuō)是“路王”,同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念,包容性更大。
六、推廣策略
1、 本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn)
1、 1區(qū)位概念上的障礙。本項(xiàng)目位于武昌區(qū),一提武昌,人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū),似乎與寫(xiě)字樓關(guān)聯(lián)不大,從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。同時(shí),人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比,所以總是在圈圈里跳不出來(lái)。
1、 2價(jià)格劣勢(shì)上的障礙。對(duì)于投資客來(lái)講,最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問(wèn)題,對(duì)樓盤(pán)質(zhì)素的考慮不在首位。因此,很難吸引投資客。
1、 3項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫(xiě)字樓,5a智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位。例如配套不全,外觀不氣派,缺乏現(xiàn)代感,從而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距。
1、 4付款方式的障礙。在項(xiàng)目?jī)r(jià)位無(wú)優(yōu)勢(shì),質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下,呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。
1.5 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為it行業(yè),雖有一定道理,面太狹窄。
2、 本項(xiàng)目推廣五大突破口
2、 1區(qū)位突破,改變?nèi)藗兊乃季S定式。區(qū)位上主要不提武昌,以免和文教和亞貿(mào)捆在一起,而是提內(nèi)環(huán)線,因?yàn)閮?nèi)環(huán)線可說(shuō)是武漢的商務(wù)中心,而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線中南路上,。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。這樣提,同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔,為說(shuō)明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù)。
2.2價(jià)格突破、調(diào)價(jià)、調(diào)至5600元/m2,縮小與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)
價(jià)格差,同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤(pán)比有價(jià)格優(yōu)。
2.3項(xiàng)目質(zhì)素提升,硬件方面除部分包裝及可裝修寫(xiě)字間計(jì)已基
本定型。因此,只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同,如知名物
管公司管理,星級(jí)服務(wù),可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品
展示會(huì)的場(chǎng)所等。
2.4付款方式的突破,價(jià)格上的不占優(yōu),注定該項(xiàng)目要做成功必
須調(diào)整付款方式,使付款輕松,付款時(shí)間延長(zhǎng)。因此,采取
五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以
此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。
2.5 目標(biāo)客戶原定為it行業(yè),it行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景,但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大,僅消化it行業(yè)當(dāng)然吃不飽,因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè),如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等。
3、 設(shè)計(jì)logo、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)
4、 項(xiàng)目包裝(前面已述,略)
5、 宣傳主題
5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)
5.2東方之顛 世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢(shì))
5.3上流品味 領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)
5.4商貴云集 商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)
5.5口首付、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租 震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)
5.6首付一萬(wàn)幾,月供一千幾,租不如買(強(qiáng)調(diào)購(gòu)買的輕松和價(jià)值)
6、 媒體廣告(見(jiàn)附頁(yè))
7、 媒體計(jì)劃(略)
七、營(yíng)銷策略
二、 營(yíng)銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議
a座為10—50層為寫(xiě)字樓(其中第10、23、36層為安全層),即共38層寫(xiě)字樓,面積約40000m2。
b座10—38層為寫(xiě)字樓,(其中第10、23、36層為安全層),即共26層,面積約26000m2。
分區(qū)銷售:建議a、b兩座,高、中、低三個(gè)不同樓層,第一階段推廣時(shí),均拿出部分銷售,其中以b座略為多拿一些,底層略為多拿一些。以盡量銷售略差的寫(xiě)字間。
2、 價(jià)格策略
2.1 價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/m2
2.2 價(jià)格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差
2.3 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告,以低于亞貿(mào)廣場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格銷售,以吸引更多客戶。
2.4 價(jià)格擬定實(shí)行“低開(kāi)中走”策略,先以較低價(jià)入市,再根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格。如銷售情況好,則微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原則上要求盡量減少首期款,增大免息分期成數(shù)和年限,提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。
營(yíng)銷節(jié)奏共分五個(gè)階段:籌備期,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(主要針對(duì)現(xiàn)租戶)公開(kāi)銷售期,強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。
3.2投資秘笈主體內(nèi)容
3.2.1因本項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比,價(jià)格偏高。因此,唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn),方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。因此,建議采用五成五年免息分期,五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租,年回報(bào)率10%的返租方案,針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。
3.2.2針對(duì)中商廣場(chǎng)現(xiàn)有租戶,實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略,所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購(gòu)買所租寫(xiě)字樓,可優(yōu)先購(gòu)買,且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費(fèi))。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營(yíng)銷工作的前面,因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了,則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力,我們炒作的空間也增大了,試想如果說(shuō)某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家,對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此,在市場(chǎng)不明朗的情況下,對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略,這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下:
例:現(xiàn)有一客戶租用中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100m2,租期二年,租金為平均租金約55元/m2,管理費(fèi)為12.5元/m2,現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”, 售價(jià)為5600元/m2,同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策,則計(jì)算如下:
該寫(xiě)字樓原銷售總價(jià)為:100 m237000元/m2=700000元
該寫(xiě)字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為:100 m235600元/m2=560000元
免該客戶物管費(fèi)金額為:100 m2312.5元/ m231232=30000元
該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭,則該客戶付款方式如下:
首期五成分五年付清,每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%,即56800元
該客戶貸款額為:56000350%=28000元
該客戶每月供款額為:(280000y10000)3129s38≈3623元(以
住房貸款利率計(jì)算)
該客戶租寫(xiě)字樓每月所交租金為:5500元
每月供款額與每月所交租金比為:5500-3623=1877元
從以上可以看出,該客戶買樓,每月供款僅3623元,比租樓要5500元之交1877元,一年少交22524元,減去每年所交的10%即56000元,客戶一年僅多交33476元,五年多交167380元,八年后就可擁有該寫(xiě)字樓。
3.3針對(duì)投資客實(shí)行“我先租樓,你再買樓”策略,即五年返租,具體為客戶如欲購(gòu)買中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓,由發(fā)展商與購(gòu)買客戶簽定五年還租合同,發(fā)展商在五年內(nèi)于(從簽定買賣合同后計(jì)算)每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購(gòu)樓者,年回報(bào)率為10%,五年回報(bào)率為50%。同樣,該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。
例:現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)買中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100m2,售價(jià)為5600元/m2
具體計(jì)算為:100m2*5600元/ m2=560000元
該客戶每年交給發(fā)展商金額為:560000*10%=56000元
(第一個(gè)月交清)
該客戶五年交給發(fā)展商金額為:56000*5=280000元
每年還返該客戶金額為:560000*10%=56000元
每年逐月返還客戶金額為:56000÷12=4667元
五年還返該客戶金額為:56000*5=280000元
該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為:280000-280000=0元
該客戶貸款金額為:560000÷2=280000元
該客戶月供金額為:(280000÷10000)*129.38=3623元
還返該客戶的金額與該客戶月供比為:4667-3623=1044元
五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為:
(560000÷12)÷100≈47元/ m2
該寫(xiě)字樓正常出租價(jià)格為:55元/m2
發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利:(55-47)*100*12=9600元
發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利:9600*5=48000元
3.4 針對(duì)自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種
八、促銷策略
1、直??
1.1在營(yíng)銷活動(dòng)中,有兩種情況適合采用直銷,一種是目標(biāo)客戶
為普羅大眾,面相當(dāng)廣,如街頭直銷人員所派保健品類單張,
保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪,此類直銷層次相對(duì)較低;一種是目
標(biāo)客戶為某一特定群體,目標(biāo)相對(duì)比較明確,如某些渡假村
銷售會(huì)員卡等,層次相對(duì)較高,對(duì)直銷人員的要求也高些。
1.2直銷方式:電話拜訪,登門拜訪,單張派發(fā)。
1.3直銷對(duì)象:中商廣場(chǎng)已租客戶、其它寫(xiě)字樓客戶、金融單位、
證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。
1.4直銷人員:敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀(形象)小姐。
2、 dm郵寄
2.1對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過(guò)任何聯(lián)系的客戶,在上門拜
訪前先實(shí)行dm郵寄,拜訪。
2.2 dm對(duì)象:其它寫(xiě)字樓客戶,外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓
的客戶,證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。
2.3 dm郵寄內(nèi)容:中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。
2.4 dm郵寄時(shí)間:于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。
3、 優(yōu)惠政策
3、 1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì),在人流比較集中,環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì),是很多企業(yè)樂(lè)此不彼的好事。因此,在推廣期內(nèi),我們會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場(chǎng)舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。
3.2租或買寫(xiě)字樓獲x人x日游
限在10月10日前租用或購(gòu)買的客戶,其中租單間的客戶獲二人三日游,大面積租和買的客戶獲三人五日游。
旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。
二人三日游金額控制在5000之內(nèi),三人五日游控制在10000之內(nèi)。
3.3凡大面積租用和購(gòu)買中商廣場(chǎng)的客戶,產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商
購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄;可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng);
進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶可降低保底額和提成此例。
為體現(xiàn)公司企業(yè)精神,增強(qiáng)員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作感,促進(jìn)員工之間的溝通,計(jì)劃4月份組織員工舉行踏青活動(dòng),具體如下:
一、活動(dòng)意義:提高大家進(jìn)取性,促進(jìn)員工之間的溝通,讓員工放松心境,增強(qiáng)團(tuán)體凝聚力和團(tuán)隊(duì)精神。
二、活動(dòng)時(shí)間:20__年4月26日星期六上午7點(diǎn)出發(fā)
三、活動(dòng)口號(hào):放松心境、團(tuán)結(jié)協(xié)作!
四、活動(dòng)地點(diǎn):爬山
五、參加人員:編委會(huì)成員、修改部成員、所有通訊員、公司行政人員
六、活動(dòng)費(fèi)用:預(yù)計(jì)4000-5000元
1、人員餐費(fèi)計(jì)劃30人×50元=1500元2、車輛費(fèi)用:預(yù)計(jì)600元(供給活動(dòng)車輛者每車補(bǔ)助100)3、礦泉水:60元4、應(yīng)急藥品:30元5、臨時(shí)備用:500元6、獎(jiǎng)品費(fèi)用:1500元
七、活動(dòng)資料:
為了讓大家彼此都能盡快熟悉了解,活動(dòng)期間要進(jìn)行部分團(tuán)隊(duì)游戲,活動(dòng)結(jié)束后要進(jìn)行團(tuán)體拍照。
八、注意事項(xiàng)
1、所有人員應(yīng)注意安全,不允許單獨(dú)行動(dòng)。不允許抽煙,此刻是防火期,
2爬山時(shí)間為2個(gè)小時(shí),2個(gè)小時(shí)后回到山莊進(jìn)行其他活動(dòng)。
3、所有垃圾斗裝到食品袋中,不允許隨意亂扔。
4、行為舉止大方得體,注意維護(hù)公司形象,不在風(fēng)景區(qū)里大聲喧嘩,亂扔垃圾,破壞公物,破壞環(huán)境。
5、期間出現(xiàn)任何突發(fā)情景時(shí),要及時(shí)上報(bào)負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)人及時(shí)處理好應(yīng)變工作。
6、在游玩中,請(qǐng)各組確認(rèn)人數(shù)、注意安全,。
7、必須嚴(yán)格遵守時(shí)間規(guī)定,并準(zhǔn)時(shí)到達(dá)集合點(diǎn),及時(shí)清點(diǎn)人數(shù)。一切聽(tīng)從負(fù)責(zé)人的安排。
8、請(qǐng)您保管好自我的行李。異常是手機(jī)、錢包及其他貴重物品。并應(yīng)時(shí)刻提醒自我不要遺忘物品。
九、活動(dòng)負(fù)責(zé)人