調(diào)查報告結(jié)果部分應(yīng)準確呈現(xiàn)所得數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，通常以圖表、表格等形式展示，一份良好的調(diào)查報告應(yīng)當清晰、準確、邏輯嚴謹，以下是范文社小編精心為您推薦的小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告8篇，供大家參考。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇1
近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調(diào)研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
??小區(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
??住宅小區(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
２、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認識不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇2
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
二、社區(qū)：
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：
試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：
老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū)：
試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇3
市地處沿海經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，前些年金融業(yè)發(fā)展狀況并不理想，金融生態(tài)環(huán)境出現(xiàn)嚴重惡化，并一度被定為“金融高風(fēng)險區(qū)”，幾年來經(jīng)過政府與金融部門的共同努力，在全國率先實施了地方政府出資置換高風(fēng)險金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)，實現(xiàn)了全國首家地級市將金融工作作為黨政部門政績考核的重要內(nèi)容、并將創(chuàng)建金融安全區(qū)工作納入地方各級政府目標責(zé)任考核，不僅成功摘掉了“金融高風(fēng)險區(qū)”帽子，而且轄內(nèi)金融業(yè)開始步入良性循環(huán)，區(qū)域經(jīng)濟金融初步呈現(xiàn)互動協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢。
一、金融生態(tài)環(huán)境的治理：創(chuàng)建金融安全區(qū)
1999-是市金融生態(tài)環(huán)境的治理階段，當時尚未系統(tǒng)地提出金融生態(tài)這一概念，而是定位于創(chuàng)建金融安全區(qū)，著重解決銀行經(jīng)營的流動性和安全性問題。期間，人民銀行、政府部門和金融機構(gòu)由相互抱怨觀望逐步走向相互理解支持，工作中牢牢抓住“三個點”，群策合力，共同治理，成功摘掉了“金融高風(fēng)險區(qū)”帽子，創(chuàng)建安全區(qū)工作取得了階段性成果。
一是以救助支付風(fēng)險為焦點，全面化解地方金融風(fēng)險。被確定為“金融高風(fēng)險區(qū)”的直接導(dǎo)火線就是城市商業(yè)銀行爆發(fā)支付風(fēng)險，因此創(chuàng)建金融安全區(qū)首先從救助支付風(fēng)險著手，在資金和政策安排上進行重點傾斜，確保地方性金融機構(gòu)的健康發(fā)展。人民銀行有效發(fā)揮風(fēng)險監(jiān)管者和最后貸款人作用，緊急籌措救助資金5.68億元，及時封堵支付缺口進而消除了支付危機。地方政府積極發(fā)揮行政職能，半年時間幫助清收不良資產(chǎn)1.17億元、保全資產(chǎn)7.25億元，彌補前期虧損、呆賬損失、拆借高息共計4億多元；率先實施了地方財政出資置換商業(yè)銀行不良資產(chǎn)8億元，為全面化解其經(jīng)營風(fēng)險奠定了基礎(chǔ)。
二是以打擊企業(yè)逃債為重點，大力整治社會信用秩序。銀行業(yè)出現(xiàn)高風(fēng)險主要是由企業(yè)大范圍不規(guī)范改制引起的，因此創(chuàng)建金融安全區(qū)的重中之重就定位在打擊企業(yè)逃廢債行為，維護金融債權(quán)完整，開展大規(guī)模整治社會信用秩序活動。人民銀行牽頭組織金融部門對惡意逃債企業(yè)實施聯(lián)合制裁，大力維護金融權(quán)益。地方政府成立專門領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)開展創(chuàng)建金融安全區(qū)活動，成立創(chuàng)建金融安全區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組，大力實施“誠信”工程，社會信用狀況逐步好轉(zhuǎn)。
三是以撬動信貸增長為亮點，在發(fā)展中化解歷史風(fēng)險。引導(dǎo)樹立從發(fā)展中化解歷史風(fēng)險的經(jīng)營理念、以貸款增量來稀釋存量風(fēng)險對銀行業(yè)走出懼貸和惜貸陰影、步入良性發(fā)展至關(guān)重要。人民銀行在深入調(diào)研基礎(chǔ)上加強窗口指導(dǎo)，有效發(fā)揮央行再貸款資金的撬動作用，引導(dǎo)金融機構(gòu)以增加信貸投放來化解歷史沉淀風(fēng)險。地方政府出臺信貸獎勵政策，研究由財政出資成立貸款擔(dān)保機構(gòu)，為企業(yè)融資和銀行放貸提供便利條件。
二、金融生態(tài)環(huán)境的改善：政銀互動考核
xx市金融生態(tài)環(huán)境的改善階段，創(chuàng)建金融安全區(qū)工作重點由單純的維護金融債權(quán)，逐步擴展到以全面改善社會信用狀況為主要內(nèi)容的“誠信”建設(shè)上來，著重解決銀行的運行質(zhì)量和經(jīng)濟金融的協(xié)調(diào)發(fā)展問題。人民銀行、政府部門和金融機構(gòu)由相互理解支持進一步演升到互助合作、協(xié)力共建，工作中注重牽好“三條線”，穩(wěn)步推動金融生態(tài)環(huán)境的改善。
一是以整頓存貸市場為引線，規(guī)范銀行內(nèi)部競爭秩序?；饨鹑诟唢L(fēng)險之后，金融生態(tài)環(huán)境的改善需從規(guī)范內(nèi)部運行環(huán)境入手，理順銀行之間的競爭秩序，共同維護金融的整體利益。人民銀行組織金融機構(gòu)簽訂《維護存款競爭秩序同業(yè)公約》，促進銀行間公平競爭和創(chuàng)安工作順利開展。加大對信貸市場的風(fēng)險提示，引導(dǎo)金融機構(gòu)規(guī)避“壘大戶”風(fēng)險，督促金融機構(gòu)利用信貸登記系統(tǒng)查詢貸款大戶，避免盲目競爭和一哄而上形成信貸集中風(fēng)險。
二是以建立政績考核為主線，改善銀行外部運行環(huán)境。轄區(qū)個別政府部門的地方保護主義帶來的行政干預(yù)問題，暴露了創(chuàng)安工作對各級地方政府的軟約束，將創(chuàng)安工作納入各級政府政績考核成為推動金融生態(tài)環(huán)境改善的主動力。人民銀行密切關(guān)注創(chuàng)安工作中的新情況和新問題，積極建議將創(chuàng)安指標納入政府目標責(zé)任制進行統(tǒng)一考核。地方政府建設(shè)“誠信”將創(chuàng)安作為重要內(nèi)容，將創(chuàng)建金融安全區(qū)工作納入各級政府目標責(zé)任制考核，與各級政府政績捆綁到一起，形成了政府考核金融、金融考核政府的“雙考核”局面，改善金融生態(tài)環(huán)境工作真正駛上“政府主導(dǎo)、多方聯(lián)動、共同參與”的快車道。
三是以推介重點項目為連線，促進經(jīng)濟金融協(xié)調(diào)發(fā)展。促進經(jīng)濟金融協(xié)調(diào)發(fā)展成為改善金融生態(tài)的一項核心工作。人民銀行適時傳導(dǎo)宏觀貨幣政策，加強區(qū)域經(jīng)濟金融協(xié)調(diào)性研究，積極為銀行信貸投放指方向、找出路。地方政府積極為銀企合作搭建平臺，多次以召開銀企互動會、項目推介會等形式，大力促進產(chǎn)業(yè)政策與信貸政策協(xié)調(diào)發(fā)展。金融機構(gòu)積極實施“區(qū)別對待、有保有壓”的信貸政策，結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)政策來調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和增加資金投放，經(jīng)濟金融初顯協(xié)調(diào)互動發(fā)展態(tài)勢。
三、金融生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化：問題的提出及建議
市開始進入金融生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化階段，著重解決銀行業(yè)的效益性和可持續(xù)發(fā)展問題。政府、銀行和企業(yè)之間要盡量避免較大的利益沖突，逐步形成一種政銀企互動發(fā)展的格局，兼顧政銀企“三方面”利益的均衡。當前市在優(yōu)化金融生態(tài)環(huán)境中面臨著許多問題，這些問題不再是一些簡單的'表象問題，而是涉及到制度安排、法制建設(shè)、行政干預(yù)等深層次問題，成為今后一段時間內(nèi)努力解決的問題重點。
1、銀行制度安排的合理性問題。銀行作為金融生態(tài)環(huán)境中的生存主體，其法人治理結(jié)構(gòu)和金融服務(wù)狀況成為生態(tài)環(huán)境的一部分，而目前銀行的一些制度安排不盡合理，如地方金融機構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰，經(jīng)營中不能以利潤最大化為目標；信貸管理中重風(fēng)險約束輕績效激勵，爭搶大企業(yè)信貸忽視小企業(yè)市場等等，嚴重影響到金融生態(tài)環(huán)境的進一步優(yōu)化。建議各級政府積極督促轄內(nèi)農(nóng)村信用社加快改革進程，建立并逐步完善法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范內(nèi)部管理和業(yè)務(wù)經(jīng)營，提高自我生存能力；各銀行要加快內(nèi)部制度改革，建立正向激勵機制，適時調(diào)整信貸營銷策略，在大企業(yè)信貸競爭成本上升和資金集中風(fēng)險加大的狀況下，盡可能將營銷重點向中小企業(yè)轉(zhuǎn)移，不斷提升對地方經(jīng)濟的服務(wù)水平。
2、司法部門執(zhí)法的獨立性問題。法律環(huán)境是金融生態(tài)環(huán)境的重要組成部分，由于我國目前的法制建設(shè)尚不完善，司法部門執(zhí)法過程中獨立性較差、效率不高，在涉及金融問題上表現(xiàn)為金融勝訴案件執(zhí)行難，主要是由于法院執(zhí)行力量不足、地方政府行政干預(yù)等問題所致。建議各級法院進一步提高案件審理獨立性和公正性，合理調(diào)集人員組成金融案件專門執(zhí)行機構(gòu)，定期組織金融案件專項執(zhí)行活動，切實提高金融勝訴案件執(zhí)結(jié)率；各級政府部門應(yīng)盡快轉(zhuǎn)變行政理念，兼顧銀企案件糾紛中雙方面利益，消除司法干預(yù)和地方保護思想，有效保護金融支持地方經(jīng)濟發(fā)展的積極性。
3、市場規(guī)律約束的外在性問題。經(jīng)濟的外在性是指某種經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的對無關(guān)者的影響，外在性的存在意味著市場失靈，如銀行無法通過市場約束來對企業(yè)逃債進行懲罰就是市場失靈的表現(xiàn)，是一種負的外在性，而賴以消除市場失靈的制度建設(shè)又尚不完善，如對逃債企業(yè)不能有效實施嚴厲懲罰，對誠實守信者又不能帶來相應(yīng)利益，這易引導(dǎo)其他企業(yè)的逃債預(yù)期，亟需健全相關(guān)的制度保障來消除這種負的外在性。建議相關(guān)部門進一步加快征信體系建設(shè)，逐步實現(xiàn)權(quán)威性的企業(yè)信用評級，為銀行信貸決策提供可靠依據(jù)，同時著力改善區(qū)域內(nèi)的社會信用狀況，強化社會信用對企業(yè)的約束；研究完善《破產(chǎn)法》及相關(guān)法律的規(guī)定，使破產(chǎn)起訴成為強制企業(yè)還貸的“殺手锏”，依靠法制建設(shè)來強化市場約束。
4、中介機構(gòu)從業(yè)的公正性問題。銀行經(jīng)營中的許多業(yè)務(wù)與中介機構(gòu)具有密切關(guān)系，如對企業(yè)評級授信、發(fā)放抵押貸款、接收抵貸資產(chǎn)等都需要中介機構(gòu)進行評估，評估的公正程度將對銀行經(jīng)營產(chǎn)生較大的影響。在目前法律和行規(guī)約束軟化的現(xiàn)實情況下，中介機構(gòu)在利益、人情和權(quán)力等影響下可能會做出對企業(yè)有利的評估，如高估企業(yè)資產(chǎn)來騙貸或抵貸、低估銀行準備處置的抵貸資產(chǎn)等，人為增加銀行的信貸風(fēng)險和資產(chǎn)處置成本。建議政府加大對中介機構(gòu)行業(yè)的整頓規(guī)范，嚴格行業(yè)準入和行業(yè)監(jiān)管，對作假者堅決清出資產(chǎn)評估市場；注重從政策上鼓勵和扶持一系列專業(yè)化的中介機構(gòu)發(fā)展，打破評估行業(yè)的行政性壟斷，增強行業(yè)競爭性和行業(yè)自律性，促進中介機構(gòu)不斷提高業(yè)務(wù)水平和誠信水平。
5、地方政府行為的雙重性問題。市場經(jīng)濟下政府對經(jīng)濟活動的干預(yù)行為具有積極和消極的雙重作用，市場失靈時政府調(diào)控資源進行有效配置的行為（如政府出資成立貸款擔(dān)保機構(gòu)）就顯現(xiàn)出行政干預(yù)的積極性，而市場正常運行中的政府破壞市場規(guī)則對經(jīng)濟主體進行約束的行為（如政府剝奪銀行抵押優(yōu)先受償權(quán)）就暴露出行政干預(yù)的消極性。實際工作中地方政府的一些行為往往把握得不到位甚至錯了位，需要調(diào)控引導(dǎo)時政府反而缺位了，不該插手干涉時政府卻又越位了，損害了政府在經(jīng)濟發(fā)展中的行政效率。建議政府切實從促進經(jīng)濟金融協(xié)調(diào)發(fā)展的角度出發(fā)，將金融視作轄內(nèi)一種產(chǎn)業(yè)來扶持發(fā)展，正確處理政銀企三方面利益的均衡關(guān)系，在對銀企進行行政干預(yù)時以是否有利于推動二者的合作發(fā)展為標準，杜絕以損害銀行利益來發(fā)展地方經(jīng)濟的短期行為。當前，迫切需要政府在成立擔(dān)保機構(gòu)、構(gòu)建征信體系、改善融資軟環(huán)境等方面進行積極干預(yù)。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇4
居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關(guān)于物業(yè)管理方面的.社會調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報告如下：
一、物業(yè)管理的性質(zhì)：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)摹６椅瘯皇且粋€組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆?wù)，而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設(shè)：
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時新興事物，所以有些細節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞?？梢韵嘈牛S著法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇5
一 社會實踐調(diào)查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系 系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西 姓名： 姚小莫
三 社會實踐調(diào)查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學(xué)生來說是一個了解社會的好機會。實踐調(diào)查作為每個大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強,知識真正用到工作中就需實踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四 社會實踐調(diào)查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境,特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識,所受制約因素,并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調(diào)查對象與形式 ：
針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件,我們擬對四個不同層次和形式的'小區(qū)進行抽樣調(diào)查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村(部分)、東港新村(部分)、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀90年代至今老街坊經(jīng)改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高(受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制) 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚,樓層較多,設(shè)施齊全,位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調(diào)查形式
①與物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調(diào)查表
②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調(diào)查表
③采訪者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。
六 社會調(diào)查日程安排 ：
調(diào)查分為四個階段進行(共13天)
第一階段：前期準備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準備問卷(8.6~8.9)
6號 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。
7號 編輯調(diào)查問卷一 ( 居民 )部分
8號 編輯調(diào)查問卷二 (物業(yè)管理部門)部分
9號 制定下一步的調(diào)查計劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料
第二階段：實地調(diào)查(8.10~8.14)
10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結(jié)(8.15~8.16)
第四階段：編輯資料，打印成冊(8.17~8.18)
七 社會實踐調(diào)查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1. 地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2. 省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。
3. 綠化覆蓋面積達到40%。
該小區(qū)的不足
1. 由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2. 小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。
3. 晚上路燈比較少
4. 靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1. 加強保安隊伍的人數(shù),抬高保安隊伍的素質(zhì)。
2. 多設(shè)一些指路牌和路燈。
3. 繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。
4. 在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇6
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇7
隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報告如下：
一、物業(yè)管理的性質(zhì)：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設(shè)：
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時新興事物，所以有些細節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇8
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。
綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況。
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為：一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū)，50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：
一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；
二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；
三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。
具體表現(xiàn)在：
一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。
三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。
一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。
高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。
一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議：
1、加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
